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第一章 房地產政策與法規概論_圖文

第一章 房地產政策與法規概論_圖文

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張 濤

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儲糧而不饑 儲智而不庸

獬 豸
獬豸(xiè zhì ),也稱解廌或解豸,是古代 傳說中的上古神獸,體形大者如牛,小者如羊,類 似麒麟,全身長著濃密黝黑的毛,雙目明亮有神, 額上通常長一角,俗稱獨角獸。它擁有很高的智慧, 懂人言知人性。它怒目圓睜,能辨是非曲直,能識 善惡忠奸,發現奸邪的官員,就用角把他觸倒,然 后吃下肚子。當人們發生沖突或糾紛的時候,獨角 獸能用角指向無理的一方,甚至會將罪該萬死的人 用角抵死,令犯法者不寒而栗。帝堯的刑官皋陶曾 飼有獬豸,凡遇疑難不決之事,悉著獬豸裁決,均 準確無誤。所以在古代,獬豸就成了執法公正的化 身。

古體的“法”字寫作“灋”,而 “廌”即為獬豸,“廌法”二字合為 一體,取其公正不阿之意,所以從水, 取法平如水之意。 獬豸作為法律象征的地位就這樣 被認定下來。由“灋”到“法”, “廌”字已被隱去 ,但它象征的中國 傳統法律文化并沒有消失。

法 是什么?
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法是一種規范 由統治階級制定和認可

法 能做什么?
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確認和保證有利于統治階級的社會關系和 社會秩序 確定人的行為的自由程度

思考……
我們在超市買到了假冒偽劣或過期的 商品時,商家卻拒不承認,我們以民事訴 發票、產品的生產批號是否和正在商場 訟的形式起訴商家要求賠償,都要做那些 出售的是同一批號等等。 前期準備工作?

這就是學習法律法規的原因,如何 使用法律及其恰當的方法維護合法權 益。

水立方

北京國家游泳中心

鳥巢

2008年北京奧運會主體育場

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國家大劇院

第一章 房地產政策與法規概論

張濤

一、房地產及其相關概念
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關于“房地產”的概念,一般的理解是 “房產與地產的統稱”。 房地產法中的“房地產”是指房屋等建筑 物、構筑物及其占用范圍內的土地使用權。 作為法律意義上的財產,房地產是指經依 法確認的、權屬關系明確的、具有價值和 使用價值的房屋等建筑物及其占用范圍內 的土地使用權。

一、房地產及其相關概念
(一)房產 ? 1.按房產的用途來劃分,可將其分為:(1) 住宅; (2)生產用房; (3)營業用房 ; (4)國家機關用房 ;(5)事業單位用 房。 ? 2.按房產的地理位置來劃分,可將其分為 城市房產和農村房產。城市房產又分為: (1)商品房 。(2)房改房 。(3)經濟 適用房 。(4)廉租房 。

一、房地產及其相關概念
3.按房產的所有權性質來劃分,又可將房 產分為以下幾類: (1)國家房產 (2)集體所有的房產 (3)私有房產(4)共有房產 (5)涉外房產 (6)其他房產
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一、房地產及其相關概念
(二)地產 ? 地產是土地財產的簡稱。 ? 而我國的土地財產權應理解為土地所有權, 但在實行土地使用制度改革后,以出讓方 式取得的土地使用權已具有財產的屬性。

一、房地產及其相關概念
作為財產權客體的土地同樣可以作多種分類: ? (1)按土地的所有制性質來劃分可將其分 為國有土地和集體所有的土地。 ? (2)按土地用途劃分可將其分為建設用地、 農業用地和未利用土地,其中建設用地又 分為國家建設用地和集體建設用地。 ? ( 3)按地域劃分又可將土地分為城市土 地、城市郊區土地和農村土地。

一、房地產及其相關概念
(三)房產與地產的關系 ? 關于土地與建筑物的關系,長期以來學術 界有不同的認識,概括起來主要有兩種理 論: 1.主從關系理論,土地使用權和建筑物所有 權之間具有主從關系的性質 。 2.附和理論,將建筑物與土地的結合解釋為 附和。

一、房地產及其相關概念
關于土地使用權與建筑物所有權的結合包括三方面 的內容: ? 第一,就一項具體的不動產而言,土地使用權人 應該就是其地上建筑物的所有權人,即土地使用 權和建筑物所有權主體一致。 ? 第二,土地使用權及其地上建筑物所有權均不能 單獨轉移,必須同時轉移。 ? 第三,土地使用權及其地上建筑物必須同時抵押 或同時出租。

一、房地產及其相關概念
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在我國,一般認為房地產與不動產(固定資 產包括動產和不動產)屬于同義詞。

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然而,房地產與不動產并不完全相同,也 不可相互替代,兩者間存在差異 。

一、房地產及其相關概念
(四)房地產的特征 1.固定性。 2.特定性(異質性)。 3.耐用性。 4.保值性。 ? 與房地產密切相關的另一個概念是“物 業”。無論房地產還是物業都以建筑物為 主要存在形式,在某些情況下兩者會發生 重合,但這并不意味著房地產與物業屬于 同一概念。

“物業” 由香港傳入沿海、內地,其含 義為財產、資產、地產、房地產、產業等。 該詞自20世紀80年代引入國內,現已 形成了一個完整的概念,即:物業是指已 經建成并投入使用的各類房屋及其與之相

配套的設備、設施和場地。

二、房地產業
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房地產業是指從事房地產開發、經營、管
理和服務活動的行業。 房地產業的活動主要包括:土地開發和再 開發、房屋及其他附屬物或其他基礎設施 的開發建筑、房地產經營(轉讓、出租和 抵押)、房地產中介服務和物業管理等。

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二、房地產業
房地產業具有以下幾個主要特征: ? (一)高投資高效率 ? (二)關聯度強 房地產業與社會其他產業密切相關并相互 影響。 ? (三)資源高消耗 房地產業的發展是以占用和消耗大量土地 資源為前提的

三、房地產法概念和特征
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關于房地產法通常有廣義和狹義兩種理解。

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廣義的房地產法是指調整房地產開發、經營及
管理過程中發生的社會關系的法律規范的總稱, 包括房地產管理法和與房地產管理法相配套的一 系列法律、行政法規、地方性法規及相關法規中 有關房地產問題的規定。

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狹義的房地產法僅指《中華人民共和國城市房
地產管理法》。 本書所講的房地產法是廣義上的概念

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狹 義

廣 義

三、房地產法概念和特征
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房地產法與其他部門法相比,具有以下幾 個特征:

(一)具有較強的地域性 (二)政策性強 (三)房地產法中部門規章多,變化快

四、房地產法調整對象
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房地產法作為我國法律體系中獨立的部門
法,有其特定的調整對象和調整范圍。 它所調整的社會關系主要分為以下幾類:

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1.房地產管理關系。

2.房地產交易關系。
3.物業管理關系。

五、房地產法基本原則
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房地產法的基本原則,是指我國房地產立
法、司法、法律解釋和法學研究的基本依 據和指導思想,也是房地產法的主要宗旨 和基本準則。 從現行法規體系和立法實踐來看,我國房 地產法的基本原則主要體現在以下幾個方 面:

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五、房地產法基本原則
(一)土地公有原則。
我國土地,除法律規定屬于國家所有外,屬于勞 動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地,一 經征用即轉化為全民所有。 (二)國家實行國有土地有償、有限期使用的原則。 《城市房地產管理法》第3條明確規定:“國家 依法實行國有土地有償、有限期使用制度。”

五、房地產法基本原則
(三)十分珍惜、合理利用土地和切實保護 耕地的原則。 保護土地,保護耕地,就是保護我們的生命 線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護 耕地已成為我國的基本國策之一。
【我國的基本國策:計劃生育、環境保護、 耕地保護、科教興國和對外開放 】

五、房地產法基本原則
(四)房地產綜合開發原則。 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效 益、環境效益相統一的原則,實行全面規 劃、合理布局、綜合開發、配套建設 。 (五)城鎮住房商品化原則。 國家根據社會、經濟發展水平,扶持發展居 民住宅建設,逐步改善居民的居住條件。

五、房地產法基本原則
(六)宏觀調控與市場調節相結合的原則。 因此,科學的管理方法是以宏觀調控為指 導,適當放開,由市場去調節。 在房地產權益關系和管理關系中,國家 作為國有財產所有權人和作為社會經濟管 理者的雙重身份應當分開,政府參與本質 上屬于市場行為,政府干預則屬于行政行 為。

六、 我國房地產立法的發展
新中國成立之后,我國房地產立法大致分 四個時期: (一)新中國成立初期(1950—1954年) (二)社會主義改造時期(1956—1966年) (三)“文化大革命”時期(1966—1976 年) (四)復蘇和大發展時期(1980年以后)
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(一)新中國成立初期 (1950—1954年)
這個時期的房地產立法,主要目的表現為三個方面: ? 1.廢除封建土地制度,沒收敵偽產(房產、地產 和其他財產)。 ? 2.保護公有的和公民個人所有的合法房地產,如 《土地改革法》、《公房公產統一管理的決定》。 ? 3.建立新的房地產管理機構和新的管理制度,如 《關于填發土地房產所有證的指示》等。

(二)社會主義改造時期 (1956—1966年)
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為了對城市房屋私有制進行社會主義改造, 國家發布了許多規范性文件。如1956年 《關于目前城市私有房產基本情況及進行 社會主義改造的意見》。 這一時期房地產立法的主要目標是對城市 出租的私有房屋和私營企業占有的土地進 行社會主義改造,使城市的房屋和土地發 展成以公有為主體的所有權關系,建立城 市房地產的社會主義公有制。

(三)“文化大革命”時期 (1966—1976年)
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這一時期,整個國家的法制建設遭到極大 破壞,城市的房產管理工作受到嚴重影響, 有關立法工作處于停滯狀態,當時各地的 革命委員會可以隨意制定“文件”。

(四)復蘇和大發展時期 (1980年以后)
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黨的十一屆三中全會之后,我國實行了改革開放 政策。房地產立法開始受到重視,國家制定了不 少法規、規章 。 1994年制定了《城市房地產管理法》(2007年 修正),隨后又制定了一系列的配套法規和規章。 《城市房地產管理法》是現行房地產法規體系中 效力等級最高的規范性法律文件,其在統一房地 產法的立法原則、確立房地產基本制度方面起了 重要作用。

悟空 切記
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1988年全國人大通過憲法修正案,土地的使用權 可以依法轉讓。土地有償,有限期使用制度得以 建立。 中華人民共和國城市房地產管理法 (現行) (1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常 務委員會第八次會議通過,1995年1月1日頒布 實施。根據2007年8月30日第十屆全國人民代表 大會常務委員會第二十九次會議《關于修改〈中 華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》修正)

七、房地產法的存在形式
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任何法律規范只有通過一定的形式表現出 來,才能成為具有國家強制力的、全體社 會成員共同遵守的普遍行為準則。 房地產法的存在形式可以從其淵源體系和 內容體系兩個方面來看。

(一)房地產法的淵源體系
當代中國社會主義法的淵源主要由以憲法 為核心的各種制定法構成。制定法表現為 有權創制法律規范的國家機關制定頒布的 各種規范性法律文件。 1、憲法 ? 我國《憲法》對房地產制度和土地所有權 作了原則性的規定 。
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(一)房地產法的淵源體系
2、法律 ? 有關房地產的法律主要有《土地管理法》、 《城鄉規劃法》、《城市房地產管理法》 等。 3、行政法規 ? 行政法規是由國家最高行政機關即國務院 制定并公布的規范性法律文件,包括條例、 規定、辦法等。現實生活中有關房地產的 行政法規是大量的 。

(一)房地產法的淵源體系
4、部門規章 ? 部門規章是指房地產主管部門以及中央各 部委根據憲法、法律和國務院規定的職責 范圍,依法制定并發布的有關房地產管理 的規范性法律文件,或者指由房地產行政 主管部門與國務院其他有關部委聯合制定 和發布的規范性法律文件。

(一)房地產法的淵源體系
6、地方性法規 ? 地方性法規是省、自治區、直轄市及省、自治區 人民政府所在地的市和經國務院批準的較大的市 的人民代表大會及其常務委員會,根據法律和行 政法規制定的適合于本地區的有關房地產的規范 性文件,僅在本行政區域內有效。 7、司法解釋 ? 司法解釋是最高人民法院公布的有關房地產法律、 法規具體適用的解釋和對房地產案件處理的意見 等具有指導性的說明,具有法律的約束力。

(二)房地產法的內容體系
典型意義上的房地產法是有關房地產業的 管理法,按房地產業的基本內容來劃分, 房地產法主要由以下幾大部分構成。 1、調整房地產開發用地關系的規范 2、調整房地產開發關系的規范 3、調整工程質量管理關系的規范 4、調整房地產交易關系的規范 5、調整物業管理關系的規范
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(三)房地產法與相關部門法的關系
1、與民法的關系 ? 房地產法與民法的關系較為密切。在調整 對象上房地產法與民法有一定的交叉。 ? 房地產法與民法的主要區別在于民法調整 平等主體之間的財產和人身關系,而房地 產法還調整管理關系;民法主要調整商品 流通領域的關系,房地產管理法還調整生 產領域中發生的社會關系。民法多為任意 性規范,而房地產法則多為強制性規范。

(三)房地產法與相關部門法的關系
2、與經濟法的關系 ? 從某種意義上講可以說,房地產法是經濟 法的組成部分或者一個分支學科,但房地 產法又不同于經濟法,其具有明顯的特殊 性,如國家監管的力度、范圍和目的都與 經濟法有所區別,并不適用完全相同的原 則。

(三)房地產法與相關部門法的關系
3、與土地法的關系 ? 由于土地和房屋在物質形態上具有不可分 割性,房依地建,地為房載,房產與地產 形成了密不可分的整體,所以,房地產法 與土地法有諸多交叉之處。 ? 兩者的關系十分密切。但兩者也有顯著的 區別,如我國的土地法偏重于資源管理, 而房地產管理法偏重于行業管理;

(三)房地產法與相關部門法的關系
4、與訴訟法的關系 ? 作為程序法,其任務是從程序方面保障實 體法的實施。房地產法是實體法,當出現 了違反房地產法的行為,需要追究行為人 的法律責任、給予其相應的制裁時,就需 要依據訴訟法通過訴訟程序,來保證房地 產法的貫徹實施。

作業

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復習思考題1、2、5(自我考核加強)

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實訓題(提交時請標明班級和學號)


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